城市文化旅游综合体项目可行性研究报告

（一）项目审批情况

南安市城市文化旅游综合体项目符合国家产业政策方向，已完成的审核手续情况如下：

2022.7.6福建省投资项目备案证明：闽发改备 【 2021 】C061023 号

2022.7.19用地预审与选址意见书：用字第350583202200067 号

（二）项目资金来源构成情况和资金缺口

本项目总投资为 112,354.02 万元，其中工程费用 75,839.94 万元，前期设备购置费 10,349.45 万元，工程建设其他费用 21,487.94 万元（含土地费为 14,143.70万元），预备费 4,676.68万元。

（三）项目建设情况

1、项目选址、建设内容和规模

项目选址位于南安市美林街道福溪社区，东至凤栖路，北至府前大道，西南至福山路。南安市属于福建省下辖县级市，由泉州市代管。

项目建设内容包括南安图书城、人文自然遗产体验中心、青少●年校外科学培训基地、文体教育培训中心、旅游服务中心及配套文化商业设施等。项目规划用地面积 137,057.8m2，总建筑面积101,530m2，其中地上建筑面积 45,885m2，地下建筑面积 55,645m2；人文自然遗产体验中心 12,165m2，青少年校外科学培训基地11,635m2，文体教育培训中心 15,315m2，南安图书城 11,780m2，旅游服务中心6,925m2，配套地下商业 14,900㎡，地上及地下公用设备用房 740 ㎡，地下机动车库 28,070 ㎡，共 590 个停车位。其中配套地下商业面积占总建筑面积的比例为 14.68%。

2、项目实施主体

项目实施主体为公司泉州市南翼投资集团有限公司。

3、项目总投资

本项目总投资为 112,354.02 万元，其中人文自然遗产体验中心总投资 16,931.27 万元，旅游服务中心总投资 9,170.43 万元，青少年校外科学培训基地总投资 15,892.39 万元，文体教育培训中心总投资13,551.29万元，南安图书城总投资 11,372.69万元，公共区域精装修总投资 6,864.21 万元，配套地下商业总投资 12,724.01 万元，地上及地下公用设备用房总投资 431.57 万元，地下机动车库总投资16,365.69 万元，室外工程（包括广场、绿化等）总投资 9,050.47 万元。其中配套地下商业总投资占项目总投资的比例为 11.32%。

本项目计算期 30年，其中建设期 3年，运营期 27年。本项目总●投资为 11.24亿元，资金来源为自有资金和银行贷款（含债券融资）。其中：拟投入自有资金 4.96 亿元，占比 44.11%；债券融资 6.28 亿元，占比 55.89%。

4、项目建设内容具体运营模式

（1）功能分区

南安图书城位于场地东南角，面向沿江主要滨水景观，环境相对安静，视野开阔，提供良好的阅读研习空间。

文体教育培训中心面向主要道路交口，利用多功能演艺中心形成具有标志性的建筑形象。

青少年校外科学培训基地面向主要道路交口，利用球幕剧场形成具有标志性的建筑形象。人文自然遗产体验中心、旅游服务中心及配套商业位于场地北侧，利用弧形景观墙凸显标志性，合理利用采光条件，集约设置展示空间，展示从过去到现在南安的历史文化和城市面貌。

图：南安市城市文化旅游综合体项目功能分区图

（2）人文自然遗产体验中心

本项目规划建设人文自然遗产体验中心地上建筑面积 11,365 ㎡，地下建筑面积 800 ㎡。其基本功能是对文化资源进行挖掘、保存、研究与再现，对以地方文化为主题的人文自然遗产体验中心而言，通过人文自然遗产体验中心专业性地将地方文化以多元方式展现，便能彰显地方文化特色，不仅对地方文化脉络给予全面性的诠释与展现，同时借助人文自然遗产体验中心功能整合南安地方有形与无形文化资源，充分体现南安文化特殊性。例如：海上丝绸之路、郑成功时代舟船模型、抗荷复台文物、攻台意象模块等具有科学性、历史性或者艺术价值的物品进行展现。

人文自然遗产体验中心包含：1、当地乡土特色手工艺品、乡土特色食品和泉州南安非遗文化（例：海上丝绸之路、郑成功时代）作为长期展示；2、富有南安当地特色展会，例如：食品展、汽车展、花艺展、海洋展馆、家装展馆等，作为临时展厅展示。

人文自然遗产体验中心可直接租给经营农特、当地企业。临时展会拟每月安排两期，每期安排 5-7天。

（3）青少年校外科学培训基地

本项目规划建设青少年校外科学培训基地地上建筑面积● 11,085㎡，地下建筑面积 550 ㎡。青少年校外科学培训基地是提高城市口位、完善城市功能的基础设施，是科技、经济、文化、教育综合水准的重要展示窗口。通过常设和短期展览，以参与体验互动性的展品及展示手段激发科学兴趣启迪科学观念为目的对公众进行科普教育，增强人们对城市文化的认同感与归宿感。例如：海上丝绸之路路线体验、郑成功攻台体验等。

青少年校外科学培训基地开设科技体验馆，如设天地探秘体验馆，除了太空探索主题还有地球故事、创新之源主题，主题里面的体验项目包含遥望行星、声光体验科普实验、电磁奥秘、飞向火星、中国探月、模拟飞行、“牛顿摆”实验、“离心力”实验、“跳舞”的磁粉、“奋斗者”潜艇等等，每一个项不仅有趣，同时还能让人涨了不少知识；创享科技体验馆，包含新能源及智能汽车展、高端装备制造展、新材料与精细化工展、智能终端展、智慧医疗展等 5 个分展区，在这里可以了解很多工业和高科技原理知识，非常直观也很有趣。

童梦世界展厅，每个项目都是寓教于乐，更多的是让小朋友，感知世界、探索自然等体验项目；人工智能领域系列沉浸式体验，体验项目包含 VEXIQ、3D 打印教室、无人机科普教室、VEX 综合体验室、机器人编程体验室及 ROBG 国际赛事体验室等；特效影院（沉浸式体验）、科普剧场等体验项目。

（4）文体教育培训中心

本项目规划建设文体教育培训中心地上建筑面积● 10,710 ㎡，地下建筑面积 4605 ㎡。南安文体教育培训中心将是市民群众开展各类培训、文娱活动的“学校和乐园”。文体教育培训中心主要包含培训教室和场地、游泳馆、健身馆等功能用房。拟开展乐器、舞蹈、书法、科技等比较热门兴趣培训（非学科培训）的青少年儿童培训，同时也开展职工艺术兴趣培训班，均以大班化教学为主。

（5）南安图书城

本项目规划建设南安图书城地上建筑面积 10,585 ㎡，地下建筑面积 1195 ㎡。南安图书城打造集悦读、文化、艺术、体验于一体多功能书吧。内部除了提供大量可以借阅购买的书籍外，还设有微音乐厅、茶艺室、文学讲坛、培训等区域，以文学情怀为阅读“燃”灯。

满足市民、专业学者进行学术研究和交流的重要平台，是一所功能齐备、设施先进的现代化南安图书城，具备出售图书、文化体验等多种功能。

南安图书城包含咖啡吧、水吧、多功能厅、网吧、电玩城、儿童乐园、电子产品区、文化礼品区、杂志区等一站式消费项目为读者带来新的文化消费理念。从文化上打造出一站式消费模式，这种以文化为核心的商业模式，成功将文化与商业对接，是国际上较为流行的新模式。

（6）旅游服务中心

本项目规划建设旅游服务中心地上建筑面积 2,040㎡，地下建筑面积 4,885 ㎡。旅游服务中心功能定位是为游客提供展示厅、配套服务用房等。旅游服务中心主要为游客接待服务中心、旅游产品展示、多媒体展示销售服务区、休闲餐饮区、出售旅游文化用品、纪念品等其它服务功能。旅游服务中心配套用房建筑面积 2,040㎡，主要用于出售旅游文化用品、纪念品等。

（7）配套地下商业、地上及地下公用设备用房、地下机动车库

本项目配套商业地下建筑面积 14,900 ㎡，公用设备用房地上建筑面积100㎡、地下建筑面积640㎡，机动车库地下建筑面积28,070㎡。

（四）项目建设必要性

1、各子项目建设必要性

（1）人文自然遗产体验中心

人文自然遗产体验中心是社会和城市历史文化的专业收藏、陈列展览、宣传教育机构。

一是人文自然遗产体验中心对藏品的收藏和通过人文自然遗产体验中心职能对藏品文化的正确发展，为保护社会和城市历史文化打下了坚实基础，为传承社会和城市历史文化发挥着宣传教育作用。

二是本着对社会和历史文化负责的态度，为确实保护好社会和城市历史文化见证物，认真做好人文自然遗产体验中心的藏品收藏、征集工作，发挥着人文自然遗产体验中心的职能作用。

三是通过对藏品文物的科学研究工作，把文物知识传播于当世，传承于后世，对于全民保护文物和学习、了解社会和城市历史文化知识起到积极的促进作用。

四是运用人文自然遗产体验中心●文化旅游场所的社会化职能，随着人文自然遗产体验中心开放的需要，结合实际改变和改革传统的方式、方法，适应现代社会发展的要求，实现征集社会化、科研专业化、传播与宣教市场化，对社会和城市历史文化的传承起着服务作用。

人文自然遗产体验中心是旅游和旅游文化的重要人文景观。旅游及旅游文化是近代兴起，现代发展的一种新的现代产业文化。人文自然遗产体验中心之所以能够在现代迅速繁荣和发展，是与旅游业在现代经济中的崛起分不开的。

人文自然遗产体验中心灿烂的历史文化和丰富的历史文物实物资源，对游客具有挡不住的诱惑。人文自然遗产体验中心是现代旅游业异常重要的人文景观和不可回避的旅游资源。

因此，人文自然遗产体验中心是社会文化的重要组成部分，在社会和城市历史文化中占据着重要地位，发挥着重要作用。

（2）青少年校外科学培训基地

青少年校外科学培训基地是展示人类先进科技成果的场所，其在宣传普及科普知识，提升公众科学素质，促进社会创新能力等方面具有不可替代的作用。

青少年校外科学培训基地的建立可以满足市民对科学知识的渴求，通过亲身体验科技活动，进行相关的实践研究，进一步加深对科学原理的理解，感悟科学的深奥，培养科学兴趣，增强动手能力，激发青少年对科学兴趣。

因此，青少年校外科学培训基地的建设不光传播、普及自然科学知识，还能做到科学与人文、科学的高度结合。

（3）文体教育培训中心

是构建和谐社会的需要。随着我国社会主义事业的发展，在当前构建社会主义和谐社会的思想理念下，坚持“以人为本、可持续发展”的治国执政思想，使得群众的利益和权益等到了进一步的维护，创建社会主义和谐社会。保障和丰富群众的业余文化生活，充分发挥文体教育培训中心的作用，是构建和发展社会主义和谐社会的需要。

是加快文化事业发展的需要。文体教育培训中心的建设，是对城区文化事业的大力补充，进一步加强群众的文化教育素养，对群众的技能培训、业余文化生活加强教育和指导，同时也是对于南安市内现有的文化场所群众难于融入的补充，构建了一个专门属于群众自己的文化活动场所。

在当前新形势下，有效分流失业人群，再就业技能培训是重要的途径之一。文体教育培训中心可作为群众承载新形势下的新任务成为理所当然之事。文体教育培训中心是作为地方建设有中国特色社会主义文化、教育事业的重要组成部分，是加强社会主义精神文明建设的重要阵地，是工会工作的窗口，是工会联系广大群众的重要途径和载体。

文体教育培训中心是丰富和繁荣群众文化生活的“学校和乐园”。在社会主义市场经济条件下，要努力确保群众文化教育事业的办宫、办校方向。因此，文体教育培训中心的建设是对城市文化事业的大力补充，进一步加强了群众的文化教育素养。

（4）南安图书城

在社会主义市场经济条件下,建设南安图书城目的是提高全民族的思想道德素质，科学文化素质和健康素质，丰富群众文化生活。

图书城是城市的灵魂。阅读带给人心灵的慰藉，犹如春风轻抚万物，润物无声地滋养着城市的荒原。“一个书城，就是一座城市。”一处好的看书之所，足以让生活在浮华城市的人们备感温暖。打造体验式文化空间，以兼容并蓄的商品组合、丰富多元的营销活动，营造有品位、有格调、有境界的文化旅游服务场所，引领阅读时尚，提质增效、对标晋位，全面提升了连锁店的服务水平和服务能力。

注重布局和业态组合外，还将以阅读为核心，精挑细选那些能够影响人们精神生活、体现一个好的书店的审美和趣味的书籍呈现给读者，让读者在这里与心仪的好书相遇。同时配套多种文化功能，建设成为市民阅读、学习、交流和休闲的复合式文化生活空间。即实现了文化与培训、文化与旅游、文化与创意产品、文化与生活的有机融合，又丰富了实体书店作为全民阅读场所的文化体验功能。在运营中打造富有新态度理念的商业场景，不仅满足消费者的文化认同，更能提升商业的品牌价值。

因此，南安图书城建设满足城区市民不断增长的文化需求、信息需求、知识需求、休闲需求,市民从中获得收益。

（5）旅游服务中心

旅游服务中心可为自助旅游者提供景区信息、旅游票预订、接待、导游预订、投诉等服务。设立有求必应的咨询窗口，让自助旅游者可以在这里查阅、索取当地旅游“吃住行游购娱”最新资料。建立和健全散客预订系统，通过电脑联网，随时了解交通信息、饭店的预订情况，接受咨询和预订，同时也可以为自助旅游者可以预订机票、车票、酒店客房、自驾车租赁、景区门票和文艺演出票。根据自助旅游者不同需求，代为规划旅游线路，并开通旅游咨询电话。

旅游服务中心可成为旅游部门对外宣传、促销、服务的一个新窗口。以通过政府权威发布的形式，向中外旅客充分展示“南安旅游”新形象。由旅游概览、自助游信息、自助游线路、旅游节庆、交通指南、美食餐饮、休闲娱乐、旅游论坛等内容构成，融服务性、知识性、政务性于一体，为中外旅游者提供便捷的服务。

2、项目建设是丰富市民生活，提升市民生活品质需要

随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，我国旅游消费进入快速增长期，人民对丰富精神文化生活的期待越来越高。历史表明，国家的富强、民族的振兴，不仅需要强大的物质基础，也需要强大的精神力量。

这就要求我们把丰富人民精神生活作为文化建设的重要着力点，大力发展社会主义先进文化，积极推动社会主义精神文明建设，不断巩固全党全国各族人民团结奋斗的共同思想道德基础，为人民提供更好更多的精神食粮，更好地保障人民群众基本文化权益，更好地满足人民群众多方面、多层次、多样性的精神文化需求。

此外，党的十九大报告指出，坚持以人民为中心的创作导向，提高文化产品质量，为人民提供更好更多精神食粮，让人民享有健康丰富的精神文化生活，是全面建成小康社会的重要内容。建设社会主义文化强国，必须把满足人民群众日益增长的精神文化需求作为社会主义文化建设的根本目的，做到文化发展依靠人民、文化发展为了人民、文化发展成果由人民共享，切实保障人民群众基本文化权益。

随着经济社会和城市的发展，市民对生活品质的要求越来越高，其中健身、旅游、阅读新子活动成为市民工作之余的主要活动。本项目积极响应国家号召，通过将文化产业与旅游产业结合的方式，通过旅游，将我国民俗文化、成功文化及生态文化寓教于游、寓教于乐，使文化之“魂”广为弘扬、传之久远、生生不息，为人民提供广阔文化舞台，丰富群众文化生活，提高全社会文化生活质量。

3、旅游业发展，增加当地人民就业和维护社会稳定的需要

我国劳动力资源丰富，劳动力供大于求的格局将长期存在；就业的结构性矛盾越来越突出；新成长劳动力就业、农业富余劳动力转移就业和经济结构调整中失业人员再就业的矛盾交织，使得就业问题具有长期性、艰巨性和复杂性。本项目建成后将直接增加就业岗位数千人。

同时，本项目作为涉及面广的旅游业，含“吃、住、行、游、购、娱”六大要素，涉及交通、运输、仓储、邮政、信息传输、批发零售、住宿餐饮、文化体育和娱乐等行业，以及金融、房产、公共管理等服务业中的大部分门类，具有产业融合度高、带动功能强的特点，能够吸纳大容量劳动力。据统计，本项目增加一个，能够带动增加五个就业岗位。由此可见，本项目能够直接和间接为当地人民增加众多的就业机会，能够带领当地人民脱贫致富，维护社会稳定发展。

综上所述，本项目作为文化旅游项目，一方面本项目凭借自身发展以及旅游业的强大的带动作用，将极大地促进当地各行业综合发展。另一方面，本项目的建设顺应了国家文化产业发展趋势，能够积极促进地域性文化的传承，促进厦漳泉成功文化旅游带的建设。还丰富了人们的文化生活，使人们有机会获得更多的文化体验。

同时，本项目综合多项文化和旅游资源，集成发展，提高规划区域土地附加值。此外，本项目还能够直接和间接带动大量人员就业，增加人民收入效果显著。由此可见，本项目经济效益和社会效益极为显著，发展建设本项目势在必行。

4、有助于提升旅游品牌市场影响力

构建以文化为载体的旅游经济发展新生态，是新时代我国旅游经济产业建设重中之重。旅游文化传播助力旅游经济发展，是未来阶段我国推进旅游经济体系必然趋势。

尤其是信息化时代，利用互联网开展信息宣传，树立积极品牌及提高品牌影响力，使旅游经济产业发展能进一步扩大市场份额，强化旅游资源挖掘能力，丰富旅游服务产业项目内容，改变原有旅游产业经济结构，切实推动旅游经济建设与时代接轨，强化旅游经济发展与时俱进，使各地区旅游资源产业开发能融入时代发展新环境。

另外，运用文化传播助力旅游经济发展，将更好填补旅游经济产业空白，使文化资源能成为产业发展黏合剂，更好建立一体化旅游发展新业态，优化传统旅游业发展布局，为旅游经济建设可持续推进夯实基础。

5、项目建设是实现文旅融合发展，推动城市旅游发展的需要

依据《福建省“十四五”文化和旅游改革发展专项规划》、《泉州市“十四五”文化和旅游改革发展专项规划》规划，旨在进一步推进文化和旅游在更宽领域、更深层次、更高水平上实现融合发展。通过本项目建设，将旅游产品植入文化元素，在文化活动中助推旅游产品，也在旅游产业发展中加入文化体验活动，两者深度融合发展，充分发挥融合的乘数效应，助力打造文旅融合的新品牌。

城市旅游文化既是一种文化现象，也是一种文化关系，既具有融合性，也具有冲突性，是一种复杂的综合文化现象；城市旅游文化是一座城市的凝聚力和自信心的来源；城市旅游文化对于城市的现代化非常重要，是城市现代化发展的推动力。

城市文化通过与旅游产业融合，可以优化城市的产业结构，促进文化传播，能够体现城市空间政治领域、经济领域与文化领域相结合的愿景。“文化助推旅游，旅游承载文化”已成为城市重要经济发展战略目标。因此，城市文化旅游发展，也是南安市城市发展的需要。加强南安市文化旅游服务体系建设，是保障人民群众基本文化权益、满足人民群众基本文化需求的主要途径，是促进社会和谐稳定、建构中华民族共有精神家园的重要保障，也是履行政府职能、建设服务型政府、改善和发展文化民生的内在要求。

它也是实现经济、政治、文化、社会协调发展战略布局的重大安排，同时提高南安市的知名度和竞争力，通过举办大型文化旅游活动，可吸引大量的外地人员来参观、游览，从而带动交通、配套商业、旅游、宾馆服务业等相关产业的发展，提供更多的就业岗位，增加就业人口，保持社会稳定，推动南安市经济的发展，同时也可以促进南安市对外经济技术和文化的交流。

综上，通过南安市城市文化旅游综合体项目建设，是现代化城市的需要，是改善城市环境，塑造城市景观，树立城市形象，提高城市品位，完善城市功能的需要，它不但体现了城市的发展水平和综合实力，也是衡量城市文化素质和文明修养水平的标志之一。因此，本项目的建设可以通过吸纳周边经济要素，提升经济竞争力，促进当地经济发展，项目的建设是十分必要和迫切的。

（五）开工时间及建设期限

南安市城市文化旅游综合体项目的建设期为三年，建设期限计划为 2022 年 8 月~2025 年 8 月1。目前项目已开始前期工作，尚未正式开工。截至 2023年 10月末，本项目前期已投资金额为 9,000.00万元，占总投资的比例为 8.01%。

（六）项目用地情况

根据南安市自然资源局出具的《建设项目用地预审与选址意见书》（用字第 350583202200067），本项目拟用地面积 13.6527 公顷，其中农用地11.7188公顷、建设用地1.9339公顷。根据南安市市民中心片区控制性详细规划图，本项目所在地属于文化设施用地。

根据《福建省人民政府关于南安市 2008 年度第十四批次城市建设农用地转用和土地征收的批复》（闽政地【2009】33 号）、《福建省人民政府关于南安市 2009 年度第九批次城市建设农用地转用和土地征收的批复》（闽政地【2009】467号）、《福建省人民政府关于南安市 2010 年度第十一批次城市建设农用地转用和土地征收的批复》（闽政地【2011】48 号）、《福建省人民政府关于南安市 2018年度第十五批次城市建设农用地转用和土地征收的批复》（闽政地【2018】316 号）文件和《福建省人民政府关于南安市 2022 年度第四十六批次农用地转用和土地征收的批复》（闽政地〔2022〕1267号），本项目所涉农用地均完成城市建设农用地转用和土地征收，完成了“占补平衡”手续，土地用地性质为国有建设用地，用途为文化设施用地。

由于《建设项目用地预审及选址意见书》中拟用地面积地类面积按照土地原始的形态进行披露，因此出现了《建设项目用地预审及选址意见书》“其中农用地11.7188公顷”的表述。

本项目用地目前尚未取得土地证，后续将通过协议出让方式获取1，用地性质为国有建设用地，用途为文化设施用地；本项目土地费用预计为 14,143.70万元，已纳入项目总投资。

（七）项目盈利性分析

1、收入测算

本项目营业收入包括图书城租金收入、青少年校外科学培训基●地收入、文体教育培训中心收入、人文自然遗产体验中心收入、旅游服务中心收入、车位租金收入、物业管理收入、广告收入及配套商业出租收入。

通过网上查询，南安市的商铺每平米出租价约在 60元/月-260元/月之间：1 2023 年 6 月 1 日，公司与南安市自然资源局签署了土地出让协议，目前在缴款阶段，尚未办理土地证。

扣除文体教育培训中心单体项目和室外工程后，项目总投资为 8.98 亿元；拟用于本项目的募集资金占项目扣除文体教育培训中心单体项目和室外工程后的总投资比例为 69.97%。

（1）图书城收入

①书店部分场地出租租金收入

通过网上询价，参考南安市周边商铺价格，本项目图书城结合●项目区位，定价为月租金 150 元/㎡，南安图书城按地上建筑面积6,265 ㎡计算，月租金 150 元/㎡，年上涨率 2%。南安图书城书店部分场地拟租给品牌书店运营，建成后第 1 年的出租率为 40%，此后出租率每年增加 5%，建成第 13 年实现全出租。

上述商铺出租案例系疫情状态下的租金水平，且出租率在建成后第 13 年方达到 100%，已较为充分地考量了疫情及运营水平等有关因素的影响。综上，图书城书店部分租金预测价格为 150 元/m2/月及出租率设定较为合理，图书城书店部分出租收入具备可实现性。

②南安图书城运营收入（论坛、讲座）

通过市场了解，论坛、讲座的内容及请的专家或教授层次不同，在价格上存在较大的差异，现按办一场普通讲座市场定价大约● 100-300元/人/小时，故南安图书城定价培训费 120元/人/小时计算，按地上建筑面积 4,000 ㎡计算，分 20 间房间，每间按 30 人，使用 20 小时/月，年上涨率2%。建成后第1年的产能利用率为40%，此后产能利用率每年增加 5%，建成第 13 年实现全面运营。

有关论坛讲座定价参考《中央和国家机关培训费管理办法》，一类培训住宿费为 500元/人天，伙食费 150元/人/天，场地、资料、交通费 80 元/人/天，其他费用 30 元/人/天，合计 760 元/人/天。二类培训对应标准分别为 400 元、150 元、70 元、30 元，合计 650 元；三类培训对应标准分别为 340 元、130 元、50 元、30 元，合计 550元。

鉴于市场价格很多高于中央和国家机关有关标准，南安图书城论谈、讲座综合定价 120 元/人/小时，每间场地使用 20 小时/月，收入预测相对合理。

本项目运营率在建成后第 13 年方达到 100%，已较为充分地考量了疫情及运营水平等有关因素的影响。综上，南安图书城论坛、讲座运营收入具备可实现性。